Antes de assinar a escritura, peça o laudo.
Consulta cadastral rural com 20 verificações em bases públicas: embargo IBAMA ativo, sobreposição com Terra Indígena, processo minerário na área, alerta de desmatamento.
O que não aparece na escritura.
Ficam em bases separadas — IBAMA, FUNAI, ANM, MapBiomas e outras dezesseis. Nenhuma delas aparece no cartório. Qualquer uma pode derrubar a venda ou travar o financiamento.
Embargo IBAMA ativo
Auto de infração com área embargada, vigente, que impede exploração econômica regular da fração afetada e bloqueia crédito rural. Não aparece em escritura nem em matrícula imobiliária — é base oficial separada, raramente consultada.
Sobreposição com Terra Indígena
Parte do perímetro declarado coincide com TI regularizada pela FUNAI. Restrição absoluta nos termos do art. 231 da Constituição — a fração sobreposta é juridicamente inexplorável, independente da escritura.
Processo minerário sobre a área
Terceiro detém autorização de pesquisa ou concessão de lavra incidente no perímetro. O subsolo é propriedade distinta da do solo e pertence à União — art. 176 da Constituição — então comprar a fazenda não compra o direito mineral, que já está com outro titular.
Alerta de desmatamento
O MapBiomas publicou alerta de corte de vegetação nativa dentro do perímetro. Supressão não autorizada depois de 22 de julho de 2008 — o marco do Código Florestal — impede novas autorizações de supressão no imóvel enquanto o passivo não for regularizado.
As 20 verificações são sobre a terra. Estas duas são sobre quem vende.
Ao pedir o laudo, você pode informar o CPF ou o CNPJ do vendedor. Se informar, o laudo ganha duas consultas a mais. Se não informar, ele sai normalmente com as 20, e o PDF registra que essa verificação não foi feita — não é penalidade.
Cadastro de Empregadores
Diz se o documento informado consta do cadastro de empregadores que submeteram trabalhadores a condições análogas à de escravo, mantido pelo Ministério do Trabalho e Emprego.
O cadastro é atualizado semestralmente e não abrange processo ainda sem decisão administrativa final. "Não consta" se refere à edição vigente na data da consulta, e não afirma nada além disso.
Certidão de débitos do IBAMA
Traz a certidão de débitos ambientais federais em nome do documento informado, com número e prazo de validade.
É certidão do IBAMA: não alcança autuações de órgãos ambientais estaduais ou municipais, que têm cadastros próprios e ficam fora desta consulta.
Quem informa o documento é você. Não saímos atrás de dado de terceiro: o número vem de quem está negociando com aquela pessoa. E o resultado vale exatamente para o documento informado — CPF errado produz resposta certa sobre a pessoa errada, e o laudo diz isso em cada uma das duas cláusulas.
O que fica de fora, de propósito: processos judiciais, execuções, antecedentes criminais e mandados. Não têm relação com o imóvel, e este laudo é sobre o imóvel. São duas consultas nomeadas, não uma investigação sobre a pessoa.
Por que isso entra numa diligência de terra: obrigação ambiental acompanha o imóvel, não a pessoa. A Súmula 623 do STJ diz que "as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor", e o art. 2º, § 2º da Lei 12.651/2012 diz o mesmo sobre as obrigações do Código Florestal. Ou seja: a obrigação de reparar pode chegar em quem comprou. Multa aplicada ao vendedor é outra coisa e segue regra própria — o que passa junto com a terra é o dever de reparar.
Veja o documento que você recebe.
Este é um laudo completo, com a mesma diagramação e os mesmos textos do que sai para o cliente. Os dados não correspondem a nenhum imóvel real.
São 17 páginas: a síntese com o status de cada consulta logo na capa, e depois uma cláusula por verificação — o que a base respondeu, a data em que foi consultada e o endereço oficial para você mesmo conferir.
Abrir o laudo de exemplo (PDF)O exemplo foi emitido com o documento do vendedor informado — por isso a capa mostra 22 consultas: as 20 sobre o imóvel mais as duas opcionais da seção acima.
Documento demonstrativo, gerado apenas para exibição. Por não se tratar de laudo emitido, não consta no autenticador.
O laudo devolve as 20 respostas.
O laudo não opina. Ele mostra o que cada base respondeu, com a data da consulta e o endereço da fonte oficial, para o seu advogado ou agrônomo decidir. Entrega em até 48h. Se alguma das 20 consultas não for concluída, o laudo não é cobrado.
Solicitar laudo