O laudo faz 20 verificações em bases públicas.
PDF com número de laudo, código de verificação e a URL oficial de cada fonte citada. R$ 390 por imóvel. Você só paga depois que o laudo fica pronto.
20 verificações num documento só
17 são consultas a bases federais brasileiras. As outras 3 são de sensoriamento remoto: o MapBiomas publica alertas de desmatamento, o NASA FIRMS registra focos de calor, e o Sentinel-2, da agência espacial europeia, entrega uma imagem de satélite atual da área.
- SICAR — cadastro do imóvel que você informou: status, tipo e área declarada
- SICAR — quais imóveis com CAR tocam o perímetro, com a condição de cada cadastro
- IBAMA — áreas embargadas por infração ambiental
- FUNAI — sobreposição com terra indígena, com etnia e fase do processo
- ICMBio — unidades de conservação federais sobrepostas
- CNUC — unidades de conservação estaduais e municipais, na base de fevereiro de 2024
- ANM/SIGMINE — processos minerários ativos, com fase, substância e titular
- INCRA Assentamentos — sobreposição com assentamento de reforma agrária
- INCRA Quilombolas — sobreposição com território quilombola
- INCRA/SIGEF — parcelas georreferenciadas certificadas no perímetro
- MapBiomas — alertas de desmatamento publicados de 2019 em diante
- ANEEL — servidões de transmissão e distribuição de energia sobre a área
- ANP — gasodutos de transporte e de escoamento
- DNIT — rodovias federais
- ANTT — ferrovias federais
- IPHAN — sítios arqueológicos cadastrados
- Faixa de Fronteira — se o imóvel está na faixa de 150 km da fronteira
- Sentinel-2 — imagem de satélite atual da área
- NASA FIRMS — focos de calor dos últimos 7 dias
- VTN/Receita Federal — valor da terra nua por hectare, em seis categorias de aptidão
Se você informar o CPF ou CNPJ do vendedor, entram mais duas, opcionais: o Cadastro de Empregadores do MTE e a certidão de débitos ambientais do IBAMA. Sem o documento, o laudo sai com as 20 e registra que essa verificação não foi feita.
não cobramos se alguma consulta não for concluída
Ver um laudo de exemplo (PDF, 17 páginas) — documento demonstrativo, sem dados de imóvel real.
O que cada base muda para quem compra.
As 20 consultas respondem a seis perguntas que a matrícula não responde. Fora destas seis, o laudo ainda traz o embargo do IBAMA, o alerta de desmatamento do MapBiomas, uma imagem de satélite atual, os focos de calor dos últimos 7 dias e o valor da terra nua publicado pela Receita.
Parte da área não é sua para explorar
Terra indígena, território quilombola ou unidade de conservação sobreposta ao perímetro. Em terra indígena, a posse permanente e o usufruto exclusivo das riquezas do solo são dos indígenas, pelo art. 231 da Constituição. Em território quilombola, o art. 68 do ADCT reconhece a propriedade definitiva a quem ocupa. A escritura em seu nome não muda nenhum dos dois.
O lote ainda não pode ser vendido
O imóvel é lote de assentamento. Pela Lei 8.629/1993, art. 18, § 1º, os títulos de domínio e a concessão de direito real de uso são inegociáveis por dez anos, contados da celebração do contrato. Comprar antes disso é comprar um negócio que a lei não reconhece.
O que está embaixo não vem junto
Duas coisas debaixo da terra não pertencem a quem compra a superfície. Os minerais são da União, pelo art. 176 da Constituição, e podem já estar concedidos a terceiro. E as jazidas arqueológicas: a Lei 3.924/1961 diz, no parágrafo único do art. 1º, que a propriedade da superfície não inclui a delas — e o art. 3º proíbe aproveitamento econômico e destruição.
Terceiro tem direito de atravessar
Linha de transmissão, gasoduto, rodovia federal ou ferrovia cruzando o imóvel. Cada traçado desses carrega uma faixa de domínio ou uma servidão, e o uso do solo dentro dela é restrito — você compra a área cheia e usa a área diminuída. A largura varia conforme o empreendimento e o ato que a instituiu, e é confirmada com o órgão ou a concessionária. O laudo mostra que o traçado existe e onde ele passa.
Comprador estrangeiro precisa de autorização
A Faixa de Fronteira é a faixa de 150 km paralela à divisa terrestre do país, pela Lei 6.634/1979. Dentro dela, transação que dê a estrangeiro o domínio, a posse ou qualquer direito real sobre imóvel rural — ou participação de estrangeiro na empresa que detém o imóvel — depende de assentimento prévio. Fecha negócio com fundo ou grupo de capital estrangeiro sem saber disso e a operação trava.
O papel pode não bater com o mapa
O Cadastro Ambiental Rural é obrigatório para todo imóvel rural, pelo art. 29 da Lei 12.651/2012, e é declaratório: o perímetro no CAR é o que o declarante desenhou. O SIGEF mostra o que foi certificado com georreferenciamento. Quando os dois não coincidem com o que está sendo vendido, o problema aparece no financiamento ou no registro.
Quatro etapas.
Você não precisa enviar documentos do vendedor. Só o que você já tem — número do CAR, CNPJ rural, ou coordenadas da propriedade.
Identificação
Você passa o número do CAR, CNPJ rural ou coordenadas geográficas da propriedade. Aceita formato decimal ou grau-minuto.
Escopo
Você diz para que serve o laudo — compra, financiamento ou análise de risco. Isso não muda o conteúdo: o laudo é sempre o mesmo e consulta sempre as 20 consultas. Serve para sabermos como te ajudar se você tiver dúvida sobre o resultado.
Cruzamento
O perímetro da propriedade passa pelas 20 verificações, uma por uma. Cada consulta fica registrada com a data em que foi feita.
Entrega
PDF com número de laudo e código de verificação — disponível pra download assim que emitido. Pode compartilhar com advogado, agrônomo ou perito.
Fonte fora do ar não vira "sem ocorrência".
Cada uma das 20 consultas volta com um estado próprio, e ele aparece no laudo. Se a consulta não deu certo, o PDF diz isso — no lugar de dizer que está limpo.
- Sem ocorrência — a base respondeu e não há nada registrado sobre a área.
- Observação — há registro, sem alerta crítico. Por exemplo: imóveis com CAR identificados no perímetro.
- Alerta — há registro com risco material. Por exemplo: um processo minerário ativo.
- Não verificado — a fonte oficial não respondeu depois das tentativas. O laudo nomeia qual base falhou e em que data. Quando isso acontece, o laudo inteiro não é cobrado.
- Resultado parcial — a consulta devolveu mais itens do que a fonte entrega de uma vez. O laudo informa quantos de quantos vieram, em vez de apresentar o pedaço como se fosse o todo.
Nenhuma cláusula é apagada do laudo. Se a gente não conseguiu verificar, está escrito que não conseguiu.